Mua bán cơ sở thương mại

Các luật sư ở California và Washington. Luật sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Phá sản Chương 7, 13 dành cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa nợ các loại, kiện ra Tòa án mất khả năng thanh toán và tuyên bố phá sản để hủy nợ thuế. Về Kế hoạch Di sản, Luật sư LyLy chuyên soạn thảo Di chúc và Ủy thác, ủy quyền quản lý tất cả tài sản, tư vấn về chăm sóc y tế trong trường hợp bất lực và lập kế hoạch kế nhiệm. Về Luật Thuế, Luật sư LyLy đại diện cho khách hàng trong các trường hợp kiểm tra thuế, yêu cầu dừng kê biên do thiếu thuế, đại diện bào chữa trước Tòa án Thuế và đàm phán giảm nợ thuế. Về Luật Thương mại, Luật sư LyLy giúp thành lập công ty và công ty hợp danh. Ngoài ra, Luật sư LyLy cũng có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân, thuế lao động, thuế bán hàng và thuế tài sản ở cả cấp liên bang và tiểu bang.
Nếu bạn cần tư vấn riêng, vui lòng liên hệ Luật sư LyLy Nguyễn tại văn phòng của chúng tôi tại 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080, website: www.lylylaw.com

Luật sư LyLy Nguyễn

Không dễ để mua hoặc bán một mặt bằng thương mại thuận lợi (Hình minh họa: Valerie Macon / AFP qua Getty Images)

Luật bất động sản của Hoa Kỳ chứa đựng nhiều điều khoản phức tạp đối với các giao dịch bất động sản thương mại. Đây là những bất động sản không dùng để ở mà dùng để kinh doanh, sản xuất tạo thu nhập.

Thuật ngữ bất động sản thương mại thường được dùng để chỉ các cơ sở như bất động sản hoặc kiến ​​trúc được sử dụng như cửa hàng, nhà hàng, văn phòng chuyên nghiệp, trung tâm thương mại, chợ thực phẩm, khách sạn, kho hàng, xưởng sản xuất, chung cư cho thuê… hoặc các lô đất trống có sự phát triển và các dự án xây dựng để kiếm thu nhập. Nhìn chung, tất cả các bất động sản không phải nhà ở hầu hết là bất động sản thương mại.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, mọi hợp đồng mua bán cơ sở thương mại phải được lập thành văn bản mới có giá trị pháp lý. Vì mỗi giao dịch bất động sản là khác nhau nên trước khi lập hợp đồng cần tham khảo ý kiến ​​của luật sư chuyên nghiệp một cách kỹ lưỡng, để đảm bảo không có sơ hở trong việc ký kết. Hợp đồng bất động sản thương mại không cần soạn thảo công phu, ngược lại chỉ cần bao gồm một vài chi tiết quan trọng.

Cụ thể, trước hết phải mô tả địa chỉ, địa thế, kiến ​​trúc cơ bản bao gồm khu đất xung quanh. Điều tiếp theo là giá mua trả ngay hoặc trả góp. Tiếp theo là liệt kê danh sách các thiết bị, hoặc đồ đạc kèm theo.

Một điều khoản quan trọng khác là các khoản mục có điều kiện được chấp thuận trước (các khoản dự phòng), để giúp người mua hủy hợp đồng nếu điều kiện sau đó không được đáp ứng. Ví dụ, không thể vay tiền để mua.

Ngoài ra, nó bao gồm các chi tiết khác về việc thanh toán thuế và phí điện nước cũng như bằng chứng về quyền sở hữu hoặc bảo hiểm quyền sở hữu, ngày đóng cửa dự kiến ​​và bàn giao cơ sở, và các điều khoản bồi thường. thường nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Cuối cùng, luật sư của cả hai bên có thể bổ sung một số điều khoản đặc biệt theo ý muốn của thân chủ.

Người bán có quyền cho người mua cơ hội lựa chọn trước khi quyết định mua. Chẳng hạn, bà Hai định mua một dãy tầng trên làm trung tâm thương mại. Tầng dưới cho thuê mở cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, tiệm nail, tầng trên cho thuê mở văn phòng kế toán, văn phòng du lịch. … nhưng cô do dự dành nhiều thời gian hơn để nghiên cứu vị trí và so sánh nó với một vài dãy nhà ở khu vực bên cạnh.
Bà Hải đề nghị trả cho người bán một khoản phí giữ lại và đổi lại người bán đồng ý cho bà Hải một thời hạn. Ví dụ, trong vòng sáu tháng vẫn được mua với giá hiện tại. Tất nhiên, trong thời hạn này, chủ sở hữu không được quyền bán cho người khác.

Thỏa thuận cũng có thể bao gồm điều khoản tính một phần hoặc toàn bộ phí vào giá mua trong tương lai. Và nếu bà Hai đổi ý, không mua nữa thì số tiền này đương nhiên mất trắng, người bán không phải trả lại.

Trong hợp đồng mua bán mặt bằng thương mại thường quy định các khoản dự phòng là lối thoát cho bên mua, nếu gặp trở ngại không đủ điều kiện quy định thì có quyền rút lui suôn sẻ, không gặp khó khăn, vướng mắc. bắt đền.

Ví dụ, hợp đồng chỉ có giá trị nếu nó tuân thủ các điều khoản như vay tiền để mua, tuân thủ kết quả giám định không phát hiện hư hỏng nặng, đồng ý cho người có quyền xây dựng lại hoặc cải tạo. cấu trúc, đồng ý báo cáo các mối nguy môi trường, và các điều khoản quan trọng khác do các luật sư chuyên nghiệp khuyến nghị để bảo vệ khách hàng.

Nếu bạn muốn mua một bất động sản cho mục đích thương mại, nhưng nó không tuân thủ pháp lệnh quy hoạch, bạn phải nộp đơn lên chính quyền quận hoặc thành phố địa phương để được chấp thuận trước khi tiến hành mua bán. cho ngoại lệ hoặc phương sai tùy ý.

Trong thời gian chờ quyết định của cơ quan chức năng, người mua vẫn có thể tiến hành ký hợp đồng nhưng phải lưu ý rằng điều khoản chỉ có hiệu lực nếu được chấp thuận hợp lệ về diện tích.

Trong nhiều dịch vụ thương mại phức tạp, người bán khuyến cáo trước khi chuẩn bị ký kết hợp đồng, người mua nên viết thư ngỏ ý muốn mua (letter of Ý định mua). Thư này có ưu điểm là giúp hai bên cùng biết. trước khi các điều khoản chính đã được thống nhất, do đó, mất ít thời gian và công sức trong việc soạn thảo hợp đồng.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là một câu xác định rõ ràng bức thư này là “không phải hợp đồng”, bởi vì chỉ có một hợp đồng chính thức mới có giá trị pháp lý ràng buộc đối với cả hai bên. Thông thường, giao tiếp ban đầu trước khi mua bán luôn vui vẻ nói chín lời mười, nhưng sau một vài hạng mục thương lượng không đạt được kết quả như mong muốn, dễ nảy sinh bất mãn, khiến giao dịch gặp nhiều khó khăn. Hãy cẩn thận, đừng gặp rắc rối vì những câu nói không rõ ràng mà đối phương có thể dựa vào đó để bắt bẻ và gây khó dễ.

Ở nhiều bang, không có quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với cơ sở thương mại do hỏa hoạn hoặc thiên tai như động đất hoặc bão trong hợp đồng mua bán bất động sản. Nếu điều này xảy ra, người bán sẽ tự động chịu lỗ. Nói rõ hơn, giả sử cơ sở bị cháy, dù đã ký hợp đồng nhưng chưa chính thức đóng cửa thì bên mua có quyền hủy hợp đồng, trừ trường hợp bên bán sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu. sự kiện đã không xảy ra.

Khi soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản, luật sư luôn bổ sung điều khoản bồi thường thiệt hại, nếu một trong hai bên, bên bán hoặc bên mua sau khi ký mà đổi ý từ chối, không chịu thì sẽ khép lại vụ việc. chính thức.

Nếu người mua có lỗi, hợp đồng quy định rằng người bán có quyền giữ một khoản tiền đặt cọc để bồi thường thiệt hại. Nếu bên bán không chịu chốt và trong hợp đồng không có quy định về việc bồi thường thì bên mua có quyền khởi kiện ra tòa, buộc bên bán phải thực hiện hợp đồng và bán mặt bằng theo thỏa thuận trước đó. .

Tòa án sẽ trừng phạt người bán vì coi thường pháp luật và ra lệnh buộc người bán phải sang tên tài sản cho người mua theo giá đã thỏa thuận. Điều này dựa trên giả định toàn diện là cơ sở này là đồng nhất và chỉ riêng tiền không đủ bù đắp thiệt hại cho người mua, vì mất tài sản ưng ý nên phải mua cho bằng được chứ không phải để bồi thường.

Ngoài ra, còn một cách bồi thường khác là trường hợp giá thị trường của cơ sở đó tăng, người mua khởi kiện đòi bồi thường bằng phần chênh lệch giữa giá thị trường và giá mua tại thời điểm ký kết. Ví dụ, nếu một dãy nhà được đồng ý bán với giá 800.000 đô la, sau đó giá thị trường tăng lên 850.000 đô la, và người bán từ chối đóng hồ sơ, người mua có thể kiện ra tòa đòi 50.000 đô la tiền chênh lệch cộng với các thiệt hại khác. các thiệt hại khác như chi phí cho vay, chi phí giám định và giám định nhà, và phí luật sư và tòa án.

Ngược lại, trong trường hợp giá thị trường giảm mà người mua có lỗi thì người bán có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng phần chênh lệch giữa giá thị trường và giá mua đã thỏa thuận. Ví dụ, nếu căn nhà được bán với giá 800.000 đô la, sau đó thị trường giảm xuống còn 750.000 đô la, và người mua từ chối đóng hồ sơ, người bán có thể kiện ra tòa để đòi 50.000 đô la tiền chênh lệch và tất nhiên cộng thêm các thiệt hại khác bao gồm phí luật sư và án phí. .

Rốt cuộc, mua một bất động sản thương mại thường không được đảm bảo vì hầu hết các hợp đồng thường ghi “tài sản này được bán trên cơ sở xem qua, người bán hoàn toàn không có bảo đảm”. Mặc dù một số hợp đồng bao gồm một điều khoản đảm bảo các mặt hàng nhất định, luật sư của người bán sẽ luôn nêu rõ “không chịu trách nhiệm về những điều chưa biết.”

Với các tiện ích sinh lời như căn hộ cho thuê, luật sư của bên mua thường buộc bên bán phải đảm bảo ước tính chính xác về tổng thu nhập và chi phí hoạt động. Ngoài ra, trong hợp đồng cũng cần ghi rõ người bán đảm bảo không có khuyết tật, thường là những mặt hàng mà người kiểm tra khó phát hiện ra.

Như thường lệ, người viết xin khẳng định rằng nội dung của loạt bài nghiên cứu pháp luật này chỉ được sử dụng với mục đích thông tin, giúp bạn đọc có một số kiến ​​thức chung cơ bản về pháp luật. Chỉ luật pháp Hoa Kỳ và không thể được coi là mối quan hệ luật sư – khách hàng. Do đó, nếu có vấn đề pháp lý, bạn vẫn cần trao đổi với luật sư chuyên về trường hợp của bạn.

Nếu bạn cần tư vấn riêng, vui lòng liên hệ Luật sư LyLy Nguyễn tại văn phòng của chúng tôi tại 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, Điện thoại: (714) 531-7080; Trang web: www.lylylaw.com

————————–
Theo: nguoi-viet.com
[^^1]
[^^2]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *